Hà Nội là nơi luôn thu hút được lượng lớn nhà đầu tư bất động sản từ mọi miền Việt Nam, cùng với sự gia tăng về giá cả đầu tư các dự án quy mô, cơ sở hạ tầng, các căn hộ hạng A ngày càng được chú trọng đầu tư, phát triển. Đồng nghĩa với đó thì phân khúc căn hộ bình dân (hạng C) lại đang dần biến mất khỏi thị trường khu vực. Cụ thể là trong quý III, nguồn cung của phân khúc này đã không còn trong khi nguồn cung căn hộ mới lại tăng, điều đó cho thấy nhu cầu tìm kiếm nhà ở phù hợp túi tiền đối với nhiều người sẽ ngày càng trở nên khó khăn hơn.
Căn hộ hạng C không có nguồn cung mới trong quý III
Theo báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội Quý III/2021 vừa được Savills công bố, nguồn cung căn hộ mới đã có sự cải thiện. Nguồn cung đã tăng 101% theo quý và 3% theo năm. Đã có 3.200 căn được giới thiệu ra thị trường sau khi 2 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 6 dự án mở bán.
Trong số đó, nguồn cung từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đạt 2.500 căn hộ. Các căn hộ dự án đạt tương đương 80% nguồn cung mới. Nguồn cung sơ cấp giảm -8% theo quý và -27% theo năm xuống 19.600 căn. Đáng chú ý, theo báo cáo, căn hộ hạng C (nhà thuộc phân khúc bình dân) không có nguồn cung mới trong quý III. Điều này cho thấy những căn hộ giá bán bình dân tại Hà Nội đã hiếm ngày càng hiếm hơn.
Nguồn cung thấp nhưng giá bán căn hộ bình dân vẫn tăng
Trong 9 tháng đầu năm, nhu cầu cho các sản phẩm có giá từ 1.500 USD/m2 đến 2.000 USD/m2 tăng. Chúng chiếm 50% số lượng căn bán được. Hầu hết các dự án nằm ở các quận/huyện Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên và Gia Lâm. Báo cáo của Savills cho biết trong quý III, các căn hộ có giá trên 1.500 USD/m2 (34,5 triệu đồng/m2) chiếm 66% nguồn cung mới tại Hà Nội, tăng 32% theo năm.
Các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình và Cầu Giấy, tập trung chủ yếu các dự án Hạng A. Các khu cực này có giá chào bán cao nhất trên 3.000 USD/m2 (69 triệu đồng/m2). Theo sau là quận Đống Đa và Tây Hồ với mức giá biến động từ 2.000 USD/m2 đến 3.000 USD/m2. Các quận/huyện khác với chủ yếu các dự án Hạng C có mức giá dưới 1.500 USD/m2. “Nguồn cung thấp, chất lượng phát triển cải thiện, cơ sở hạ tầng nâng cấp và giá thép tăng gần đây đã dẫn đến giá bán căn hộ tăng”, Savills phân tích.
Đô thị ngoài trung tâm Hà Nội ngày càng phát triển
Triển vọng trong quý IV/2021 là 11 dự án mới và những giai đoạn tiếp theo của 2 dự án. Chúng sẽ cung cấp khoảng 7.900 căn. 87% nguồn cung tương lai sẽ là căn hộ hạng B. Các quận/huyện Từ Liêm, Gia Lâm và Hoàng Mai sẽ chiếm tổng số 81% thị phần.
“Bên cạnh đó, sự phát triển của các đô thị ngoài trung tâm được cho là sẽ tiếp diễn. Mặc dù xu hướng làm việc tại nhà sau COVID-19 có thể là một yếu tố góp phần, nhưng thực tế là người mua ngày càng quan tâm về giá”, Savills dự báo. Cùng với sự mở rộng đô thị của Hà Nội, nguồn cung đã mở rộng. Năm 2017, các huyện Hoài Đức và Thanh Trì cung cấp 6% nguồn cung. Năm 2021, bốn huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh cung cấp 30%.
Hà Nội dự kiến quy hoạch năm huyện ngoại thành Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm, và Đan Phượng thành các quận nội thành vào năm 2025. Với quỹ đất lớn, các huyện này sẽ trở thành mục tiêu phát triển khu dân cư trọng điểm. Từ năm 2023 trở đi, các quận này sẽ chiếm 36% nguồn cung. Ngoài ra, nguồn cung mới cũng hạn chế và hàng tồn kho giá cao. Điều này khiến các chủ đầu tư chuyển hướng sang các tỉnh lân cận. Cơ sở hạ tầng được cải thiện thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh.
Lượng khách hàng tìm kiếm căn hộ bình dân tại Hà Nội tăng
Còn theo CBRE Việt Nam, gần đây nguồn cung căn hộ mới chứng kiến sự “mất hút” của phân khúc căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Đồng nghĩa, cơ hội mua nhà của những người có nhu cầu ở thực với túi tiền vừa phải đang ngày càng xa hơn, khó khăn hơn. Trong khi đó, đây lại là ngưỡng được rất nhiều khách hàng quan tâm. Chúng nhờ phù hợp với điều kiện tài chính và đáp ứng được nhu cầu ở thực của số đông. Lượng khách hàng kiếm căn hộ chung cư ở loại hình trung cấp và bình dân đều tăng.
Theo giới trong ngành, bối cảnh hiện nay là quỹ đất trung tâm ngày càng cạn kiệt. Dòng sản phẩm căn hộ vừa túi tiền, pháp lý sạch tại các khu vực đô thị vệ tinh với sự hoàn thiện về hạ tầng, dân cư đông đúc được dự báo sẽ trở thành xu hướng chủ lực của thị trường. Nghịch lý là dù nguồn cung giảm mạnh, mặt bằng giá vẫn liên tục tăng cao. Mức giá sơ cấp các giai đoạn sau tăng trung bình 10-15% so với giá bán ở giai đoạn trước. Điều này làm ước mơ sở hữu nhà cho người có nhu cầu ở thực với nguồn tài chính khiêm tốn ngày càng xa vời.
